法律評析：開發(fā)商違規(guī)出售回遷房致合同無效的司法認(rèn)定與責(zé)任承擔(dān)
一、案情簡介
2010年，原告趙峰與被告天盛公司簽訂《回遷安置協(xié)議書》，約定購買北京市東城區(qū)某回遷房，總價(jià)75.4萬元。趙峰按指示將購房款匯入公司指定賬戶，但天盛公司既未交房也未退款。法院查明，趙峰非拆遷范圍內(nèi)居民，協(xié)議內(nèi)容虛假，損害公共利益，最終判決合同無效，天盛公司需返還購房款并賠償利息損失。
二、爭議焦點(diǎn)
- 合同效力認(rèn)定：非拆遷居民通過虛假協(xié)議獲取回遷房是否損害公共利益？
- 返還金額計(jì)算：收款賬戶非公司賬戶時(shí)，如何認(rèn)定實(shí)際收取的購房款？
- 利息賠償標(biāo)準(zhǔn)：合同無效后，原告主張四倍貸款利率的利息是否合理？
三、法律分析
- 合同無效的法定依據(jù)
根據(jù)《民法典》第153條，違背公序良俗的民事法律行為無效。本案中，天盛公司虛構(gòu)拆遷戶身份，通過虛假協(xié)議將回遷房違規(guī)出售給非拆遷居民，直接損害了真實(shí)拆遷戶的安置利益，構(gòu)成對公共利益的侵害，故合同自始無效。 - 實(shí)際收款金額的司法推定
法院認(rèn)定錢華、孫宇為天盛公司指定收款人，結(jié)合轉(zhuǎn)賬流水、同類案件判決及發(fā)票收據(jù)等證據(jù)，確認(rèn)趙峰支付的75.4萬元為單套房屋購房款。盡管公司辯稱僅認(rèn)可部分金額，但法院通過“完整證據(jù)鏈”突破形式審查，認(rèn)定款項(xiàng)性質(zhì)。 - 利息損失賠償?shù)墓叫钥剂?/strong>
合同無效后，天盛公司長期占用購房款導(dǎo)致趙峰喪失購房機(jī)會，法院支持按四倍貸款利率計(jì)算利息。雖被告主張高額利息變相鼓勵違法行為，但法院認(rèn)為資金占用損失客觀存在，需平衡過錯與損害后果，符合公平原則。
四、判決啟示
- 合同真實(shí)性與合法性審查：購房者需警惕“特殊渠道”房源，尤其是回遷房等政策性房屋，應(yīng)核查賣方資質(zhì)及合同真實(shí)性，避免因協(xié)議違法導(dǎo)致權(quán)益落空。
- 證據(jù)鏈構(gòu)建的重要性：款項(xiàng)支付憑證、第三方證明（如村委會蓋章文件）、同類案件判決等均可作為關(guān)鍵證據(jù)，強(qiáng)化主張的合理性。
- 行政監(jiān)管漏洞的警示：本案暴露了行政機(jī)關(guān)在審查法律文書真?zhèn)螘r(shí)的疏漏，提示相關(guān)部門需完善電子文書核驗(yàn)機(jī)制，防范利用偽造文件騙取不動產(chǎn)登記。
五、結(jié)語
本案體現(xiàn)了司法對實(shí)質(zhì)公平的追求：一方面嚴(yán)格審查合同效力，維護(hù)公共利益；另一方面通過證據(jù)鏈推定實(shí)際交易事實(shí)，保護(hù)無過錯方的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí)，案件折射出房地產(chǎn)交易中法律風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管短板，提醒公眾強(qiáng)化法律意識，行政機(jī)關(guān)亦需提升審核能力，共同構(gòu)建規(guī)范有序的房產(chǎn)交易環(huán)境。
